作者 Jui Tung
客戶朋友一直問我可房市否進場了? 我只能說...沒自用需求就再等等~畢竟想要撿便宜當包租公的機會....絕不是在股市萬點時~當恐慌出現才是最佳時機! 畢竟投資最常需要做得就是把握時機點....等待!!寧可錯過機會空手~也不要冒風險接刀~
雖然有銀行老董認為房價要止跌回穩往上~但我認為應該僅限部分都會區~就像戴德梁行顏炳立說的 : 市場永遠是對的，只有人會錯，觀念清楚就不會買錯，投資想要有賺頭，等待的時間就必須比別人長!
市場價格來自供給與需求的平衡~除非出現資訊不對稱才會產生偏離! 當內湖瑞光路捷運走路15分鐘內可到的房屋(廠辦非凶宅)出現每坪31.8萬字頭成交行情~為何要花同樣代價捨遠去交通不便的汐止或新店山上 甚至林口三峽淡水買房子當住家或工作室?
買房地段很重要~若台北市中正區及新北市板橋區門牌都賣同樣價格，要選擇哪裡？就像怎麼可能把玉蘭花賣到玫瑰的價格？未來雙北市大量社會住宅釋出 尤其郵局社會住宅租金僅市價7~8成~新北市及桃園那些新蓋重劃區 但附近沒工作機會又交通不方便 生活機能還沒到位該賣給誰?
不是以天龍國觀點 要大家別買台北市以外的房子 而是許多建商把房價行情實在炒太高 比如說板橋 三重 新莊每坪八十幾萬 新店 永和 汐止每坪七十幾萬 似乎沒那個價值？千萬買入手 別被哄抬過的價格給套牢了
當然如果本身信用條件不錯~可以貸到高成數及低利率...畢竟看台灣央行一直都不敢升息~或許租金報酬替代率高於利息及持有租稅成本~其實就該考慮購置自用屋 ! 而目前可以買到合理價格的方法就是看實價登錄做功課多比較，然後個人所得負擔得起的就可以出手，價格若還不到位，那就「戒急用忍」看看就好。
買房的重要考慮因子是
- 「交通便利」、
- 「就業機會」、
- 「 學區」、
- 「治安及鄰居素質」、
- 「生活機能與餐飲購物」、
- 「公共設施及管理良善」、
- 「建商口碑及房屋建材」、
- 「老人照護與醫療院所的遠近 」、
- 「樓層高低景觀與公園綠地 風水格局環境」、
- 「坐落地段土地建蔽率與容積率分區使用地價」
等十項!
如果不知道要買哪邊就選擇自己從小住或就學曾外宿的區域~比較適宜~因為附近比較知道環境狀況如何!
別想靠炒房過生活~買房賺暴利的時機已經過去了!根據內政部實價登錄資料，內湖5期的指標豪宅「元大之星」11樓戶屋主2016年1月以總價8900萬元購入，2018年7月以6950萬元賣出，扣除車位後每坪單價約73萬元，創下社區新低價，兩年半的時間慘賠近兩千萬!
目前普遍中產階級的成交金額~在台北市能接受的是總價2,000至3,000萬，新北市能接受的是1,000至2,000多萬一個單位!較好去化，過熱的市場是應該讓它休息盤整，讓利降價，取得買賣雙方認同才有交易量，目前建商投資客拋出的貨都是三、四年前蓋的新北豪宅，每戶都近億叫誰去買?
尤其我認為負資產現象將重現~付了頭期款但市價行情跌破成本 但租金報酬低於利息支出甚至租不出去的更慘 ! 因為少子化又缺乏機會~空置房太多，加上未來四年社會住宅及重劃區的市場供給將會大量釋出 ~像是日本部分房產已經出現免費出售 我猜台灣偏遠鄉下的房子遲早也是如此!
提醒沒租賃市場 勿擴大財務槓桿 ，尤其全台房市賣壓破表 、中美貿易、兩岸政治，皆對未來資金投資市場投下了不確定的因素~價格殺戮戰?料房市步入18~36個月調整期~明年樓價繼續跌! 真是一場遊戲一場夢!!
最近台灣房地產市場供給量爆了三高，我認為最快在2019年第二季、最慢在2019年底，就會開始一場價格殺戮戰，包括使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量八年新高，全台房市賣壓破表。
使照的核發代表未來二到三年蓋的屋現已完工上市，建照的核發為了供應未來二到三年幾萬戶的量，餘屋量是完工前已存留在市場的，但台灣房市暫時看到的需求卻一步步下滑，有效的需求被層層剝削後負擔得起的買方是越來越少了!
根據統計，雙北市今年前10月使用執照核發量高達23090戶，比去年同期增加2成，市場買氣冷去化速度慢，加上推案爆量，雙北房市賣壓已逐漸逼近，他更點名，位於新店區的央北重劃區將成為下個新莊副都心，恐從投資客首選地淪落至「賠售保證」。
根據內政部資料，雙北市使用執照核發量漲幅驚人，若以季度來看，台北市今年第3季使用執照核發量來到1978戶，較前季大增1.5倍，新北市7266戶，季增幅高達6成，代表房市新增供給的使用執照核發量不斷增加，大批成屋即將入市銷售，這些新建案通通都會變成房市賣壓，影響程度恐延燒至2021年，
估計雙北市恐爆發新一波價格戰，房價將會呈現逐年下跌趨勢。「尤其推案重鎮央北重劃區最危險，未來房價走勢很可能成為下一個新賠售案例將逐漸湧現。」新莊副都心2010年後推案爆量，但機捷通車後卻沒帶入人潮，今年已有4筆屋主轉手慘賠千萬的案例，某15樓戶屋主今年7月以3900萬脫手，持有5年賠1650萬，社區平均單價從5字頭下殺到3字頭。
有房產業者說最近台灣房地產整體提升了很多，但碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路，許多台商積極回台買不動產，促使許多豪宅銷售率都拉到五成以上，在這麼冷的市場有點逆勢操作的手法，業界為了求活，連講實話的勇氣都沒有，為了求去化，求量，開始搶新的自用型客層的錢，行銷上無所不用其極，真是承受去化的壓力，也到了盡頭！
越冷的市場，訊息更亂，真假不分，藉用媒體不斷傳說市場的重大變化，幻想把蛋白區的產品賣到蛋黃區的價格，不能用過去的行情把價拱上來，代銷業搶案兇，誰能開高價幫業主賣，就贏了這一把，搶到案逆勢操作，更拉高超過三、四年前的房價，來測試市場有效需求自用型買方的能力！同樣的劇情、題材故事，可能全只為了高價出貨~要小心!
正確觀念可以破除一些假訊息的迷思!目前看來，某些任性的業主想不透不願讓利，在寒風吹來冷颼颼的市場裡硬說好熱，那該去看醫生了，或許此時自用型買家可以在此時開始看屋介入市場，至少價格相對五年前來說已經便宜不少~且交通便利的北市區應該要慢慢落底了!
代銷業者撒大網求市占率，也許有機會抓到台商回流大魚，市場上魚多時，把魚餌放在水面上，魚餓昏了自然就有魚上鉤，事實上目前市場有能力咬餌的買方不多，但這些量還是有限，環境地段好的天龍國市區現今不是沒買氣，而是所對應的價格和市場預期有落差!
若還要賣到比旁邊地區貴兩成以上的價，這叫「緣木求魚」，不是抓魚。應該要慢慢把餘屋降價出清，這才是投資客與建築業者去化房屋減輕財務負擔該有的觀念。最近土地標售在低迷市場標出火紅成績，就是有實力的買家搶進土地，沒能力的只能望屋興嘆等市場回溫。
建商「隨齡付」讓中產階級可以圓購屋的夢，三年後，房價沒漲反掉，在薪資未增加，本利攤還情形下，變成一個壓力鍋，壓力一直增加只是何時爆開而已，市場好壞只有唯量是問，量沒出來，任何話術都是假的，量沒有放大表示市場仍不夠熱。當拉高30%給買方殺了20%，賣方還是贏家，買的人就準備和房地產常相左右，等待下次風起解套了。
推案爆量現象，如果新建案銷售狀況尚可，恐怕誘發更大的一波推案，當需求大於供給，房市「ㄣ型」反轉的可能性增加，也就是「閃電型」再破線下修；若銷售率往下掉，好不容易凝聚的一點買氣立刻潰散，而且餘屋量繼續往上增加，房市恐陷入長期不景氣的底部泥淖中。
雖然有人認為自己住則無所謂價格高低，但我建議目前購置自用除了要選對地段、環境、可及性，對價格還是要稍微研究一下~當鄰近地段巷弄類似格局的中古屋實價登錄賣到五十幾萬時，新成屋或預售屋要堅持頂多只能出手到100萬上下，仲介代銷要在低迷市場下努力找尋口袋深的任性買家~ 不然就只能嫌「浪費彼此時間....高興就好」！
地段很重要~若想要度假屋房產？大批日本房子「白送」~在台灣若是看到有廣告打出溫泉住宅，你想一戶應該要多少錢？若是海景溫泉宅，一戶又應該要多少錢呢？也許要幾百萬吧？至少幾十萬總要吧！但是在日本這樣一戶海景溫泉宅只要日圓一元，不是凶宅，但還沒人要，這是怎麼一回事？
在日本溫泉聖地靜岡縣的東伊豆町，有一間屋齡44年的透天厝在當地房仲網站上銷售，建物面積約23坪，土地面積100坪，兩房一廳的格局，屋況雖老舊，照理對購屋人還是有一點吸引力，網站上的售價更是很容易讓人誤以為標示錯誤的一元價，但是賣了一段時間了還是乏人問津。
根據一元售屋屋主表示：「這房子的附近靠海邊，周圍又有青山環繞，父親當年以一般別墅價格購入，為的是要讓孩子從小就在這片自然美景中成長，留下難忘的童年回憶。然而，等他繼承該房產後，美好回憶卻變成了沉重的負擔。」
怎1元溫泉宅沒人要的啟示－房子是資產也可能是負債?麼會這樣呢？傳統上不是都說：「有土斯有財」嗎？房地產不正是有形的資產嗎？怎麼會變成負擔，甚至是變成不值錢的負債呢？「為何屋主如此『嫌棄』自己的房產？部分原因是日本的年輕一代正在不斷從鄉村向城鎮流動。背後是高企的遺產稅和資產稅，眼前是必須自行負擔的翻修費用或拆除費用。這些房屋比起資產，更像是他們的一種負債。」
最近，日本的房屋空置問題受到越來越多的關注。甚至興起了一種名為 「Akiya 銀行」的新概念。然而在日本的空置房屋市場裡，似乎只有「銀行」和「存款」，卻沒有「貸款人」。在日語中的含義就是「空置的房屋」，顧名思義，就是日本各地為了處置空置房屋而專門成立的房屋轉讓組織。
這些房產大多是集中在鄉鎮地區的獨棟房屋，價格從免費到 300 萬日元不等。它們共同的特點是——較為陳舊，屋主不願支付高額的房產稅以及翻新或拆除費用。寧可不收錢，也要擺脫它~這些被低價甩賣的房產可能是從長輩手中繼承的遺產，也可能是屋主離開家鄉後急於處置的資產。
為何屋主如此「嫌棄」自己的房產？部分原因是日本的年輕一代正在不斷從鄉村向城鎮流動。背後是高企的遺產稅和資產稅，眼前是必須自行負擔的翻修費用或拆除費用。這些房屋比起資產，更像是他們的一種負債。就在人員逐漸從小城市流出的同時，像東京這樣大城市的房價漲勢卻始終保持「該死的溫柔」。
不斷有鄉鎮居民湧入東京安家，卻沒有任何刺激外來人口回歸家鄉的動力，最終日本鄉鎮房屋空置現象愈加嚴重。其背後的原因主要在於日本政府在着力避免房產泡沫的產生《 日本超 20% 的土地無人認領 》情況可能還要更糟~據日本富士通研究所的報告，2013 年日本有 820 萬個空置住房，空置率達 13.5%。
分析日本各地區的數據可以發現，房屋空置問題往往伴隨著老齡化一同出現。數據顯示，按照現有趨勢發展，到 2033 年，日本全國房屋空置率將達到 28.5%；即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下，該數據也將達到 22.8%。
近年來，由於老齡化和人口萎縮，日本城鎮和鄉村地區房屋空置的問題愈發嚴重。有些空置住宅，屋主「低價甩賣」卻也少有人問津。在部分地區的 Akiya 銀行網站上，隨處可見 0 元出售的房產。
想當學區房包租公~但停招大專院校~包括高雄美濃的「高美醫專」、台南鹽水的「南榮科大」、苗栗頭份的「亞太學院」、屏東長治的「高鳳學院」、屏東麟洛的「永達技術」等學生走光，生活機能可能會變更糟。周邊房市已明顯受到衝擊，生氣不再。記得幾年前，國內有房屋網站也曾出現了一元起標的海景小套房，但最後也是同樣沒有人要，這其中原因大致上是相通的，房產大師張欣民歸納起來主要原因有四點：
一、地段不佳-房地產的價值取決於地段，地處偏遠之房屋，有山有海有景觀，看來很愜意，但是這類房子生活機能普遍不佳，交通普遍不方便，不僅房價保值不易，未來想轉手都很難找到下一個買家。
二、相關持有成本十分可觀-日本一元宅每年要繳交相關管理費與稅費，就要台幣5.5萬元，因是屬溫泉屋，又得繳相當台幣55萬的溫泉水使用費，壓得屋主喘不過氣來，簡直就像是一顆抱在手上的燙手山芋，恨不得趕快處理掉。國內海景小套房雖然相關持有費用較輕，但長期下來也是一筆不小的數目。
三、使用率低，社區管理易淪為惡性循環-不論是國內外，若是景觀宅、溫泉宅，都是屬於休閒不動產，但是一般休閒不動產使用率都很低，社區管理費更是常常欠繳，很容易陷入惡性循環，房子價值也就越來越低，賠售是逃不掉的宿命。
四、無租賃市場-像這類半買半相送的房子，也許有人會想要拿來出租，以為表面上沒什麼成本，租金報酬率一定很高，藉此賺取穩定租金收入。但囿於這種房子所處地點偏遠，交通不便，實際上很難找到租屋客源，要想出租出去談何容易，反而讓自己去承接別人不要的燙手山芋。
所以不要對房地產有太多的錯誤期待，更不要認為房地產一定就是資產，或是一定可以增值，它也可能是讓人揮之不去的沉重負債喔，
富士通研究所還認為，即使未來新動工住宅的數量減少一半，同時將新拆除住宅數量翻倍，仍然無法有效減少空置率。房屋空置無疑將成為日本經濟中非常嚴重的問題。
另外，據 CNBC 援引日本時報等媒體報導，雖然當前日本的空置房屋主要集中在鄉鎮地區，但這種現象正在向大城市及城郊擴散，並開始阻礙城市新設施的建設。為了鼓勵空置房屋的二次銷售，目前日本部分地區已經開放了房屋翻新的補貼，但是否能夠見效仍未可知。
因為美國炒房泡沫破滅後救市的貨幣寬鬆QE政策讓全世界熱錢爛頭寸到處亂竄~聯合國《適足住房問題的特別報告》估計全球不動產總值占全球資產六成，價值高達兩百一十七兆美元，將近世界經濟總產值的三倍，其中四分之三為住宅，是世界最大的產業，房價讓各國受薪者望塵莫及。
雖然很多年輕世代抱怨台灣房價高漲，但從統計資料觀察，其實2014年以來，台灣房地產已經是十多年來漲勢最溫和時期了，台灣GDP進入相對高成長，平均薪資成長率近年最好，房價還能調控在這麼緩的成長斜率，核心通貨膨脹率仍然壓在2%以下，如果按照FED、BOJ或ECB的標準，這絕對是中產階級很難得的友善生活經濟環境!
世界上最適宜居住的國家是那裡？ 根據英國網路調查公司 對全世界191個國家地區進行調查 台灣以健合醫療制度(健保)/平易近人的物價/人民熱情友善態度 榮獲第一名/第二名是奧地利/第三名是日本/……對大多數台灣人民 可能都身在福中 不知福了！
很多人期待天龍國市中心房價能出現大跌就進場買房，其實如果真的遇到房價在很短的時間暴跌30%以上，大多數人的日子不會比現在更好過，但可能也無法貸款到想要的成數，那一定是民間消費緊縮和信用違約率飆高的狀態，就算沒有房地產，一樣很難閃過那種金融景氣蕭條的副作用，不要說買房~甚至沒訂單生意縮編讓很多人被裁員失業 ?大概都沒有辦法好好生活，搞不好連下一餐都有問題? 所以勿擴大財務槓桿 保留現金等機會很重要!
這幾年 QE帶動通膨連房租也節節升高，美國八年間房租上漲百分之二十二，但平均所得反而減少百分之六。十年來，臺灣六都房價成長約五六成，漲幅最小的臺南、高雄也近四成，受薪者望屋興嘆。房租一再調漲，多數人得花四成薪資支付，使得生活品質日益惡化~加上老年可能影響房東肯租屋意願~所以應該要在景氣循環低檔時購自自用房。
要買房等2020再看吧
別想靠炒房過生活~買房賺暴利的時機已經過去了!根據內政部實價登錄資料，內湖5期的指標豪宅「元大之星」11樓戶屋主2016年1月以總價8900萬元購入，2018年7月以6950萬元賣出，扣除車位後每坪單價約73萬元，創下社區新低價，兩年半的時間慘賠近兩千萬!
目前普遍中產階級的成交金額~在台北市能接受的是總價2,000至3,000萬，新北市能接受的是1,000至2,000多萬一個單位!較好去化，過熱的市場是應該讓它休息盤整，讓利降價，取得買賣雙方認同才有交易量，目前建商投資客拋出的貨都是三、四年前蓋的新北豪宅，每戶都近億叫誰去買?
尤其我認為負資產現象將重現~付了頭期款但市價行情跌破成本 但租金報酬低於利息支出甚至租不出去的更慘 ! 因為少子化又缺乏機會~空置房太多，加上未來四年社會住宅及重劃區的市場供給將會大量釋出 ~像是日本部分房產已經出現免費出售 我猜台灣偏遠鄉下的房子遲早也是如此!
提醒沒租賃市場 勿擴大財務槓桿 ，尤其全台房市賣壓破表 、中美貿易、兩岸政治，皆對未來資金投資市場投下了不確定的因素~價格殺戮戰?料房市步入18~36個月調整期~明年樓價繼續跌! 真是一場遊戲一場夢!!
最近台灣房地產市場供給量爆了三高，我認為最快在2019年第二季、最慢在2019年底，就會開始一場價格殺戮戰，包括使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量八年新高，全台房市賣壓破表。
使照的核發代表未來二到三年蓋的屋現已完工上市，建照的核發為了供應未來二到三年幾萬戶的量，餘屋量是完工前已存留在市場的，但台灣房市暫時看到的需求卻一步步下滑，有效的需求被層層剝削後負擔得起的買方是越來越少了!
根據統計，雙北市今年前10月使用執照核發量高達23090戶，比去年同期增加2成，市場買氣冷去化速度慢，加上推案爆量，雙北房市賣壓已逐漸逼近，他更點名，位於新店區的央北重劃區將成為下個新莊副都心，恐從投資客首選地淪落至「賠售保證」。
根據內政部資料，雙北市使用執照核發量漲幅驚人，若以季度來看，台北市今年第3季使用執照核發量來到1978戶，較前季大增1.5倍，新北市7266戶，季增幅高達6成，代表房市新增供給的使用執照核發量不斷增加，大批成屋即將入市銷售，這些新建案通通都會變成房市賣壓，影響程度恐延燒至2021年，
估計雙北市恐爆發新一波價格戰，房價將會呈現逐年下跌趨勢。「尤其推案重鎮央北重劃區最危險，未來房價走勢很可能成為下一個新賠售案例將逐漸湧現。」新莊副都心2010年後推案爆量，但機捷通車後卻沒帶入人潮，今年已有4筆屋主轉手慘賠千萬的案例，某15樓戶屋主今年7月以3900萬脫手，持有5年賠1650萬，社區平均單價從5字頭下殺到3字頭。
有房產業者說最近台灣房地產整體提升了很多，但碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路，許多台商積極回台買不動產，促使許多豪宅銷售率都拉到五成以上，在這麼冷的市場有點逆勢操作的手法，業界為了求活，連講實話的勇氣都沒有，為了求去化，求量，開始搶新的自用型客層的錢，行銷上無所不用其極，真是承受去化的壓力，也到了盡頭！
越冷的市場，訊息更亂，真假不分，藉用媒體不斷傳說市場的重大變化，幻想把蛋白區的產品賣到蛋黃區的價格，不能用過去的行情把價拱上來，代銷業搶案兇，誰能開高價幫業主賣，就贏了這一把，搶到案逆勢操作，更拉高超過三、四年前的房價，來測試市場有效需求自用型買方的能力！同樣的劇情、題材故事，可能全只為了高價出貨~要小心!
正確觀念可以破除一些假訊息的迷思!目前看來，某些任性的業主想不透不願讓利，在寒風吹來冷颼颼的市場裡硬說好熱，那該去看醫生了，或許此時自用型買家可以在此時開始看屋介入市場，至少價格相對五年前來說已經便宜不少~且交通便利的北市區應該要慢慢落底了!
代銷業者撒大網求市占率，也許有機會抓到台商回流大魚，市場上魚多時，把魚餌放在水面上，魚餓昏了自然就有魚上鉤，事實上目前市場有能力咬餌的買方不多，但這些量還是有限，環境地段好的天龍國市區現今不是沒買氣，而是所對應的價格和市場預期有落差!
若還要賣到比旁邊地區貴兩成以上的價，這叫「緣木求魚」，不是抓魚。應該要慢慢把餘屋降價出清，這才是投資客與建築業者去化房屋減輕財務負擔該有的觀念。最近土地標售在低迷市場標出火紅成績，就是有實力的買家搶進土地，沒能力的只能望屋興嘆等市場回溫。
建商「隨齡付」讓中產階級可以圓購屋的夢，三年後，房價沒漲反掉，在薪資未增加，本利攤還情形下，變成一個壓力鍋，壓力一直增加只是何時爆開而已，市場好壞只有唯量是問，量沒出來，任何話術都是假的，量沒有放大表示市場仍不夠熱。當拉高30%給買方殺了20%，賣方還是贏家，買的人就準備和房地產常相左右，等待下次風起解套了。
推案爆量現象，如果新建案銷售狀況尚可，恐怕誘發更大的一波推案，當需求大於供給，房市「ㄣ型」反轉的可能性增加，也就是「閃電型」再破線下修；若銷售率往下掉，好不容易凝聚的一點買氣立刻潰散，而且餘屋量繼續往上增加，房市恐陷入長期不景氣的底部泥淖中。
雖然有人認為自己住則無所謂價格高低，但我建議目前購置自用除了要選對地段、環境、可及性，對價格還是要稍微研究一下~當鄰近地段巷弄類似格局的中古屋實價登錄賣到五十幾萬時，新成屋或預售屋要堅持頂多只能出手到100萬上下，仲介代銷要在低迷市場下努力找尋口袋深的任性買家~ 不然就只能嫌「浪費彼此時間....高興就好」！
地段很重要~若想要度假屋房產？大批日本房子「白送」~在台灣若是看到有廣告打出溫泉住宅，你想一戶應該要多少錢？若是海景溫泉宅，一戶又應該要多少錢呢？也許要幾百萬吧？至少幾十萬總要吧！但是在日本這樣一戶海景溫泉宅只要日圓一元，不是凶宅，但還沒人要，這是怎麼一回事？
在日本溫泉聖地靜岡縣的東伊豆町，有一間屋齡44年的透天厝在當地房仲網站上銷售，建物面積約23坪，土地面積100坪，兩房一廳的格局，屋況雖老舊，照理對購屋人還是有一點吸引力，網站上的售價更是很容易讓人誤以為標示錯誤的一元價，但是賣了一段時間了還是乏人問津。
根據一元售屋屋主表示：「這房子的附近靠海邊，周圍又有青山環繞，父親當年以一般別墅價格購入，為的是要讓孩子從小就在這片自然美景中成長，留下難忘的童年回憶。然而，等他繼承該房產後，美好回憶卻變成了沉重的負擔。」
怎1元溫泉宅沒人要的啟示－房子是資產也可能是負債?麼會這樣呢？傳統上不是都說：「有土斯有財」嗎？房地產不正是有形的資產嗎？怎麼會變成負擔，甚至是變成不值錢的負債呢？「為何屋主如此『嫌棄』自己的房產？部分原因是日本的年輕一代正在不斷從鄉村向城鎮流動。背後是高企的遺產稅和資產稅，眼前是必須自行負擔的翻修費用或拆除費用。這些房屋比起資產，更像是他們的一種負債。」
最近，日本的房屋空置問題受到越來越多的關注。甚至興起了一種名為 「Akiya 銀行」的新概念。然而在日本的空置房屋市場裡，似乎只有「銀行」和「存款」，卻沒有「貸款人」。在日語中的含義就是「空置的房屋」，顧名思義，就是日本各地為了處置空置房屋而專門成立的房屋轉讓組織。
這些房產大多是集中在鄉鎮地區的獨棟房屋，價格從免費到 300 萬日元不等。它們共同的特點是——較為陳舊，屋主不願支付高額的房產稅以及翻新或拆除費用。寧可不收錢，也要擺脫它~這些被低價甩賣的房產可能是從長輩手中繼承的遺產，也可能是屋主離開家鄉後急於處置的資產。
為何屋主如此「嫌棄」自己的房產？部分原因是日本的年輕一代正在不斷從鄉村向城鎮流動。背後是高企的遺產稅和資產稅，眼前是必須自行負擔的翻修費用或拆除費用。這些房屋比起資產，更像是他們的一種負債。就在人員逐漸從小城市流出的同時，像東京這樣大城市的房價漲勢卻始終保持「該死的溫柔」。
不斷有鄉鎮居民湧入東京安家，卻沒有任何刺激外來人口回歸家鄉的動力，最終日本鄉鎮房屋空置現象愈加嚴重。其背後的原因主要在於日本政府在着力避免房產泡沫的產生《 日本超 20% 的土地無人認領 》情況可能還要更糟~據日本富士通研究所的報告，2013 年日本有 820 萬個空置住房，空置率達 13.5%。
分析日本各地區的數據可以發現，房屋空置問題往往伴隨著老齡化一同出現。數據顯示，按照現有趨勢發展，到 2033 年，日本全國房屋空置率將達到 28.5%；即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下，該數據也將達到 22.8%。
近年來，由於老齡化和人口萎縮，日本城鎮和鄉村地區房屋空置的問題愈發嚴重。有些空置住宅，屋主「低價甩賣」卻也少有人問津。在部分地區的 Akiya 銀行網站上，隨處可見 0 元出售的房產。
想當學區房包租公~但停招大專院校~包括高雄美濃的「高美醫專」、台南鹽水的「南榮科大」、苗栗頭份的「亞太學院」、屏東長治的「高鳳學院」、屏東麟洛的「永達技術」等學生走光，生活機能可能會變更糟。周邊房市已明顯受到衝擊，生氣不再。記得幾年前，國內有房屋網站也曾出現了一元起標的海景小套房，但最後也是同樣沒有人要，這其中原因大致上是相通的，房產大師張欣民歸納起來主要原因有四點：
一、地段不佳-房地產的價值取決於地段，地處偏遠之房屋，有山有海有景觀，看來很愜意，但是這類房子生活機能普遍不佳，交通普遍不方便，不僅房價保值不易，未來想轉手都很難找到下一個買家。
二、相關持有成本十分可觀-日本一元宅每年要繳交相關管理費與稅費，就要台幣5.5萬元，因是屬溫泉屋，又得繳相當台幣55萬的溫泉水使用費，壓得屋主喘不過氣來，簡直就像是一顆抱在手上的燙手山芋，恨不得趕快處理掉。國內海景小套房雖然相關持有費用較輕，但長期下來也是一筆不小的數目。
三、使用率低，社區管理易淪為惡性循環-不論是國內外，若是景觀宅、溫泉宅，都是屬於休閒不動產，但是一般休閒不動產使用率都很低，社區管理費更是常常欠繳，很容易陷入惡性循環，房子價值也就越來越低，賠售是逃不掉的宿命。
四、無租賃市場-像這類半買半相送的房子，也許有人會想要拿來出租，以為表面上沒什麼成本，租金報酬率一定很高，藉此賺取穩定租金收入。但囿於這種房子所處地點偏遠，交通不便，實際上很難找到租屋客源，要想出租出去談何容易，反而讓自己去承接別人不要的燙手山芋。
所以不要對房地產有太多的錯誤期待，更不要認為房地產一定就是資產，或是一定可以增值，它也可能是讓人揮之不去的沉重負債喔，
富士通研究所還認為，即使未來新動工住宅的數量減少一半，同時將新拆除住宅數量翻倍，仍然無法有效減少空置率。房屋空置無疑將成為日本經濟中非常嚴重的問題。
另外，據 CNBC 援引日本時報等媒體報導，雖然當前日本的空置房屋主要集中在鄉鎮地區，但這種現象正在向大城市及城郊擴散，並開始阻礙城市新設施的建設。為了鼓勵空置房屋的二次銷售，目前日本部分地區已經開放了房屋翻新的補貼，但是否能夠見效仍未可知。
因為美國炒房泡沫破滅後救市的貨幣寬鬆QE政策讓全世界熱錢爛頭寸到處亂竄~聯合國《適足住房問題的特別報告》估計全球不動產總值占全球資產六成，價值高達兩百一十七兆美元，將近世界經濟總產值的三倍，其中四分之三為住宅，是世界最大的產業，房價讓各國受薪者望塵莫及。
雖然很多年輕世代抱怨台灣房價高漲，但從統計資料觀察，其實2014年以來，台灣房地產已經是十多年來漲勢最溫和時期了，台灣GDP進入相對高成長，平均薪資成長率近年最好，房價還能調控在這麼緩的成長斜率，核心通貨膨脹率仍然壓在2%以下，如果按照FED、BOJ或ECB的標準，這絕對是中產階級很難得的友善生活經濟環境!
世界上最適宜居住的國家是那裡？ 根據英國網路調查公司 對全世界191個國家地區進行調查 台灣以健合醫療制度(健保)/平易近人的物價/人民熱情友善態度 榮獲第一名/第二名是奧地利/第三名是日本/……對大多數台灣人民 可能都身在福中 不知福了！
很多人期待天龍國市中心房價能出現大跌就進場買房，其實如果真的遇到房價在很短的時間暴跌30%以上，大多數人的日子不會比現在更好過，但可能也無法貸款到想要的成數，那一定是民間消費緊縮和信用違約率飆高的狀態，就算沒有房地產，一樣很難閃過那種金融景氣蕭條的副作用，不要說買房~甚至沒訂單生意縮編讓很多人被裁員失業 ?大概都沒有辦法好好生活，搞不好連下一餐都有問題? 所以勿擴大財務槓桿 保留現金等機會很重要!
這幾年 QE帶動通膨連房租也節節升高，美國八年間房租上漲百分之二十二，但平均所得反而減少百分之六。十年來，臺灣六都房價成長約五六成，漲幅最小的臺南、高雄也近四成，受薪者望屋興嘆。房租一再調漲，多數人得花四成薪資支付，使得生活品質日益惡化~加上老年可能影響房東肯租屋意願~所以應該要在景氣循環低檔時購自自用房。
要買房等2020再看吧
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